万科、保利、远洋等房企深化商业地产战略，各有啥动作？

各个大型房地产企业都纷纷朝着商业地产的方向转变的时候，市场的竞争格局以及资产逻辑已然在悄然之间发生了改变。

商业地产的战略分野

2010年前后，中国房地产行业出现了转折，这个转折很关键。以万科为代表的主流住宅开发商，公开宣布一件事，这件事是首次将业务延伸至商业地产。当时万科总裁郁亮提出，未来有20%的项目将会发展成为持有型商业物业，目标定在三年内建成220万平方米的配套商业。这事标志着一批老牌房企进行了战略深化，他们不再满足于单一的住宅开发销售模式，而是开始寻求长期稳定的资产以及现金流。

在同一时间的另外一边，有一批房企属于“新启动”的阵营，像万通、五矿这类企业，在这个特定时期才开始切实把商业地产当做核心发展路径规划。它们一开始的起步相对来说比较晚，并且缺少充足的运营经验以及资产积累，所以在拿地的策略方面、资金的安排方面以及团队的搭建方面，和万科这些企业有着显著的时间段上的差别以及路径上的不同。这样的一种区分决定了后来各自不一样的发展节奏以及在市场当中占据的地位 。

龙头的路径与布局

战略宣告之后，龙头房企快速把规划落实成具体行动，远洋地产于2010年设立了独立的商业事业部，其架构跟住宅区域公司并行，展现了公司的决心，他们接着在北京CBD及成都等地取得核心商业地块，并且在2011年初推出了首个商业项目“远洋·光华国际”，这些行为不只是资金投入，更是组织能力与资源重配的体现。

保利地产于同期获取的土地储备里，有超过一半是涉及商业用途的。龙湖地产在西南地域长期深耕商业领域多年，在2011年还把它的商业版图扩展到了北京。富力、金地等企业也同样对开发比例做出了调整，明显加大了对于商业项目的持有份额。这些行为一块表明，深化商业战略并非一个简单口号，而是关乎土地、资金、人才的全面性转型。

新入场者的竞逐

众多新玩家被市场热度吸引过，2011年在北京的土地市场范围里，华业地产是个典型示例，他们于通州运河核心区接连拿得五宗商业金融用地，公司战略显著从住宅往商业倾斜，中经联盟秘书长陈云峰那时指明，这是企业应对市场变化的主动转型行为，新入场者常常挑选新兴区域或者次级核心地段当作切入点，用来规避与巨头的正面竞争 。

民营资本的展现同样显得活跃，一则标志性的事件乃是“晋商联合体”成功竞得了北京丽泽金融商务区的重要商业地块，这类资本常常是以财务投资作为目的，借助联合体的形式去参与，他们所瞅中的是商业地产长久的增值潜力以及稳定的租金回报，这给市场带来了全新的资金来源和竞争主体。

险资与金融资本入局

在2010年起始之后，保险资金以大规模的状态进入到商业地产领域之中，进而成为一股不能够被忽视的力量。依据21世纪不动产给出的数据来看，在当年大约有2000亿元的险资流入到房地产行业里面。这些资金因为自身所具有的长期性以及稳定性，在本质上契合商业地产的投资需求。它们一般情况下回避受到政策调控的住宅市场，接着转向投向写字楼，与及商场等等能够产生持续现金流的资产 。

入场的险资直接对市场价值体系产生了影响，以北京 CBD 为例，此前存在的“商住倒挂”现象，也就是商业地产价格低于住宅的情况，逐渐发生扭转，优质写字楼的租金开始显著攀升，售价也开始显著攀升，金融资本的介入，不仅提供了充足的弹药，还提升了整个商业地产板块在资本市场的认可度，同时提升了整个商业地产板块在资本市场的估值水平。

投资风向的群体转变

个人投资者层面也被投资热潮所席卷，住宅市场受严格限购、限贷政策影响，大量原本投资住宅的散户，开始把目光投向商业地产，他们投资的标的有社区底商，有小型办公楼，还有分割销售的商业公寓，这种群体性的风向转变，给商业市场带来了庞大的终端购买力。

分析人士指出，散户融入其中，尽管单笔涉及金额并非巨大，然而总体数量颇为繁多，强有力地促成了诸多并非处于核心区域的商业项目得以实现去化。他们所展现出的需求，更加着重于资产能够实现保值以及获取租金收益，这一情况反过来又使得开发商在从事产品设计之际，更加着重看重实际意义上所要达成的运营回报，而并不是仅仅局限于形式上纯粹的概念炒作，进而推动了市场向着务实方向发展。

市场的挑战与未来

然而，热潮之下挑战并存，大量资本与企业涌入，短期内致使部分区域商业供应过量，同质化竞争严重，对于新启动的企业来讲，怎样快速构建专业的招商和运营团队，是比拿地更具艰巨性的任务，而先行企业虽已占得先机，但其也面临着资产回报周期漫长、资金沉淀压力巨大的考验 。

未来，商业地产之间的竞争，并非仅仅单纯地体现在资金、土地两方面，实则将是运营能力、服务水平，以及资产增值能力等方面的综合性较量比拼、最终，在这场历程久远的竞争中，唯有那些真正能够做到高度准确理解区位要求、从而达成稳定租金增长，并且成功高效灵活有效地开展资本运作的企业，才可能最终脱颖而出取得竞争胜利脱颖而出、赢得胜利 。

您怎样看待当下商业地产范畴之中“老将进一步深入”以及“新兵涌进”同时存在的状况呢，您觉得哪一类企业最终能够崭露头角呢，欢迎在评论区域分享您的看法见解，如果感到解析有道理并且正确， también por favor dé un like para apoyar 。